Bauen & Sanieren

Grundsätzlich brauchen Sie für die Errichtung, die Änderung oder die Nutzungsänderung einer Anlage eine Genehmigung. Keine Genehmigung ist erforderlich, wenn die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung nach der Bayerischen Bauordnung verfahrensfrei ist.

Im Baugenehmigungsverfahren wird geprüft, ob das geplante Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. In erster Linie geht es dabei um die Frage, ob das Vorhaben mit den bauplanungsrechtlichen und den bauordnungsrechtlichen Vorschriften in Einklang steht.

Die formlose Bauvoranfrage stellt ein freiwilliges Angebot des Landratsamtes Fürth dar. Hierdurch können sich Bauherren vor Antragstellung vergewissern, ob ihr geplantes Bauvorhaben grundsätzlich realisierbar wäre.

Die Antragsteller erhalten hierbei eine schriftliche Rückmeldung durch das Landratsamt Fürth, diese ist jedoch rechtlich nicht bindend, weshalb auch keine Rechtsmittel möglich sind.

Grundsätzlich ist zur Stellung einer formlosen Bauvoranfrage ein entsprechendes Schreiben an die Behörde erforderlich, diesem ist ein amtlicher Lageplan im Maßstab 1:1.000 bzw. soweit schon vorhanden, Planskizzen im Maßstab 1:100 beizufügen.

Da eine Bauvoranfrage aufgrund des Umfangs der rechtlichen und technischen Prüfung über die Erteilung einer Auskunft einfacher Art hinausgeht sind, ist das Landratsamt Fürth gehalten, hierfür Gebühren zu erheben. Die Höhe der anfallenden Gebühr richtet sich dabei nach dem anfallenden Verwaltungsaufwand und liegt in der Regel weit niedriger als ein entsprechender förmlicher Antrag.

Sofern Sie sich vergewissern wollen, ob Ihr Bauvorhaben in der geplanten Form verwirklicht werden kann, ist im Vorfeld einer Bauantragstellung die Einreichung einer Bauvoranfrage hilfreich. Hier können grundsätzliche Fragen wie z. B. Art und Maß der baulichen Nutzung oder die grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstücks vorab geprüft werden.

Der förmliche Antrag auf Vorbescheid nach Art. 71 Bayerische Bauordnung (BayBO) ist unter Verwendung der gesetzlich vorgeschriebenen Bauantragsformulare zu stellen und mit den zur Beurteilung benötigten Unterlagen einzureichen. Es sind konkrete Einzelfragen zu stellen, die mit "ja" oder "nein" beantwortet werden können und nicht den Prüfungsumfang einer Baugenehmigung erreichen dürfen.

Der Vorbescheid hat eine Geltungsdauer von drei Jahren und kann auf Antrag verlängert werden. Während dieser Zeit können im nachfolgenden Genehmigungsverfahren die geklärten Fragen von der Behörde nicht abweichend beurteilt werden. Gegen den Vorbescheid können Rechtsmittel eingelegt werden.

Im Genehmigungsfreistellungsverfahren können Bauvorhaben unter bestimmten Voraussetzungen ohne Baugenehmigung errichtet werden. Bitte reichen Sie dennoch einen entsprechenden Antrag ein.

Eine Genehmigungsfreistellung ist möglich, wenn

• das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt,
• den Festsetzungen des Bebauungsplans vollständig entspricht,
• mit sonstigen örtlichen Bauvorschriften im Einklang steht,
• die Erschließung gesichert ist,
• die bauliche Anlage kein Sonderbau ist und
• die Gemeinde nicht die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens verlangt.

Verantwortlich dafür, dass die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten sind und bei Bauausführung alle zu beachtenden Vorschriften eingehalten werden, sind der Bauherr und sein Entwurfsverfasser. Bitte denken Sie daran, als Bauherr auch Ihre Nachbarn zu informieren.

Für bestimmte einfachere Bauvorhaben benötigen Sie keine Baugenehmigung. "Verfahrensfrei" bedeutet jedoch nicht, dass die geltenden Vorschriften nicht beachtet werden müssen.

Der Bauherr ist selbst für die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen verantwortlich. So muss er zum Beispiel selbst die Regelungen des Abstandsflächenrechts, eines gemeindlichen Bebauungsplanes oder einer Ortsgestaltungs- oder Werbeanlagensatzung beachten.

Ferner muss der Bauherr eigenverantwortlich prüfen, ob eventuell eine andere Genehmigung (z. B. denkmalschutzrechtliche Erlaubnis) benötigt wird. Für den Fall, dass bestehende gesetzliche Anforderungen nicht beachtet werden, kann die Bauaufsichtsbehörde auch bei verfahrensfreien Bauvorhaben die Bauarbeiten einstellen, eine Nutzung untersagen oder auch die Beseitigung fordern.

Falls die vollständige Beseitigung einer baulichen Anlage nicht verfahrensfrei ist, ist die beabsichtigte Beseitigung mindestens einen Monat vorher anzuzeigen.

Verfahrensfrei dürfen beseitigt werden:

• Anlagen, die verfahrensfrei errichtet werden dürfen
• Freistehende Gebäude der Gebäudeklasse 1 (also land- oder forstwirtschaftliche genutzte Gebäude sowie Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt maximal 400 m²) und der Gebäudeklasse 3 (dies sind Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und mehr als zwei Nutzungseinheiten oder mit Nutzungseinheiten von insgesamt mehr als 400 m²)
• sonstige Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu 10 m

Sofern die Gemeinde bzw. das Landratsamt keine planungsrechtlichen/bauaufsichtlichen Maßnahmen ergreifen, kann nach Ablauf eines Monats die Beseitigung starten. Eine Woche vor Beginn des Abbruchs ist der Bauaufsichtsbehörde eine Baubeginnsanzeige vorzulegen.

Anders sieht es aus, wenn für die Beseitigung eine andere behördliche Gestattung, Genehmigung oder Erlaubnis benötigt wird. So ist zum Beispiel die Beseitigung eines Denkmals und ebenfalls die Beseitigung von Gebäuden in der Nähe zu Baudenkmälern nur zulässig, wenn hierfür eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis vorliegt. Diese ist ergänzend zur Abbruchanzeige zu beantragen. Sollte die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nicht erteilt werden, darf ein Denkmal nicht beseitigt werden.

Bei der Beseitigung nicht freistehender Gebäude muss ein qualifizierter Tragwerksplaner die Standsicherheit des verbleibenden, angebauten Gebäudes beurteilen und ggf. die Beseitigung überwachen. Die nur teilweise Beseitigung eines Bauvorhabens ist als Änderung einer baulichen Anlage zu beurteilen und bedarf daher grundsätzlich einer Baugenehmigung.